***：公司发布2023年中报，公司2023年上半年实现收入514.42亿元，同比下降10.63%；归母净利润21.53亿元，同比增长14.09%；基本每股收益0.22元/股，同比增长37.50%。
销售大幅增长：公司2023年上半年实现销售额1664.36亿元，同比增长40.07%，销售面积683.96万方，同比增行40.30%，对应销售均价24334元/平米，与去年同期24374元/平米基本持平。公司全口径签约金额行业排名第五，较去年同期提升一位。城市深耕效果凸显：公司在上海、合肥、苏州、深圳、西安、重庆、南京等12个城市进入当地流量销售金额排名前五。
业绩同比正增长：公司2023年上半年实现营收514.42亿元，同比下降10.63%；归母净利润21.53亿元，同比增长14.09%。营收同比下降，归母净利润同比实现正增长，主要源于1）公司2023年上半年实现投资性收益14.68亿元，同比增长30.07%，主要受到长期股权处置收益同比增加影响；2）公司2023年上半年的营业外支出为819万元，较2022年上半年4026万元减少较多；3）公司2023年上半年少数股东损益为16.49亿元，较2022年上半年减少22.24%。盈利能力上，2023年上半年公司的毛利率为16.26%，较2022年上半年下降2.33pct，其中开发业务毛利率为17.82%，较去年同期下降2.93pct，主要受到结转产品类型、体量、地区结构等因素影响。费用管控上，2023年上半年公司的销售、管理费用率分别为2.51%、1.72%，分别较2022年上半年下降0.35pct、提高0.11pct。
投资坚持城市深耕：2023年上半年，公司新增25宗地块，新增土储建面238万方，权益地价345亿元，其中“强心30城”的投资金额占比100%，较2022年提高6pct；公司坚定投资聚焦，核心6+10城”的投资金额占比98%，聚焦在一线城市以及杭州、苏州等重点城市。公司积极拓展城市更新、收并购等多元方式，期内成功落地佛山宝华旧改项目。
运营业务多元发展：运营业务实现收入31.2亿元，同比增长22.5%，实现EBITDA16.6亿元，同比增长26.1%。EBITDA口径的毛利率达到61%，较去年同期提升0.2pct，年化EBITDA回报率6.39%，较2022年全年上升0.6pct。1）2023年上半年公司集中商业实现运营收入6.69亿元，实现EBITDA2.70元，截至2023年6月末，公司在管集中商业在营项目36个，总经营建面约201万方，其中6个项目的平均出租率为100%；2023年上半年新开业3个项目，新拓展轻重资产项目各1个；在建及筹开项目42个，总经营建面296万方。2）2023年上半年公司写字楼运营收入5.89亿元，实现EBITDA4.41亿元，在营项目29个，总经营建面110万方，其中80%布局在一线城市。3）2023年上半年公司实现产业园运营收入“不含蛇口产园REIT资产）5.07亿元，实现EBITDA2.27亿元，产业园业务布局核心一二线15个城市；2023年上半年产业园在营项目30个，总经营建面209万方。4）2023年上半年公司长租公寓业务实现运营收入5.07亿元，EBITDA3.52亿元，布局19个城市，已开业项目40个，经营建面102.7万方，房源总数2.66万间。5）2023年上半年公司酒店业务实现运营收入4.02亿元，收入已恢复至2019年同期的90%，截至2023年6月末，酒店业务布局16个城市和2个海外国家，已开业项目15个，经营建面41万方。
打造城市服务生态圈：2023年上半年，1）公司物管业务“不招商积））实现收入69.78亿元，同比增长23.58%，截至2023年6月末，在管项目2011个，管理面积33亿方；2）公司会展业务创新经营，上半年举办展会32场，办展面积269万方，轻资产业务发展迅速，上半年新签深圳龙华区会展中心等4个项目的咨询服务业务；3）公司邮轮业务经营管理态势持续向好，蛇口邮轮母港上半年吞吐量达203.27万人次，恢复至2019年的66%；4）公司康养业务积极与招商积）等内外部***联动，截至2023年上半年，社区居家业务已新.拓项目6个。
三道红线”保持绿档：截至2023年上半年末，公司剔除预收款的资产负债率为62.86%，净负债率为47.01%，现金短债比1.09，均满足三道红线”绿档要求。2023年上半年综合资金成本为3.65%，较年初降低24bp，融资成本继续下降。
投资建议：公司三道红线”保持绿档并持续优化、融资成本继续下降；销售金额实现40%增长，投资稳健，坚持区域聚焦；运营业务多点开花。我们看好公司开发业务的稳健经营、运营和城市服务的多元发展，结合行业整体毛利率下行的趋势，我们预计公司2023-2025年归母净利润为69.14亿元、***.17亿元、110.19亿元，EPS为0.83元/股、1.16元/股、1.32元/股，对应PE为17.25X、12.28X、10.82X，维持推荐”评级。
风险提示：宏观经济及预期、房价大幅波动、政策实施及预期、公司销售结算及预期、运营业务及预期等。
