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随着新增房贷利率的不断下调，市场上有关存量房贷利率下调的呼声也很高，特别是前几年在房贷利率高点买房的购房者，希望新旧房贷利率“悬殊”这一客观事实能够得到重视。
近日，市场流传网络截图称，工行存量房贷客户只要两年内没有拖欠还款等不良记录，均可向贷款经办行申请重新签署房贷合同，房贷利率按最新放款利率执行。7月17日晚间，证券时报记者致电工行95588客户服务热线，工作人员表示，该行已经关注到市场上流传的消息，但目前没有接到任何正式通知，客户可以关注银行官方网站或公众号，也可以向经办房贷的支行进行咨询。
随后，记者向中国银行等多家银行进行咨询，受访银行的客服人员均表示目前尚未收到任何有关存量房贷利率下调的通知。
央行：鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或新发放***置换存量***
近日，有关央行对存量***利率的表述引发广泛关注。
7月14日，央行货币政策司司长邹澜在“2023年上半年金融统计数据情况新闻发布会”上称，“按照市场化、法制化原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放***置换原来的存量***。”
邹澜表示，由于理财收益率、房贷利率等价格关系已经发生了变化，居民使用存款或者减少其他投资提前偿还存量***的现象大幅增加。此外，他认为，提前还贷现象增加与存量房贷利率处于较高水平相关。
对此，有业内人士分析认为，存量房贷利率调整可有两种做法——直接降（变更合同条款）、间接降（***以新换旧），而且***置换原则上应限于本行。无论***取哪种方式，都不会是行政命令式的，而是以市场化、法制化为原则。预计存量全面下调的可能性较低，具体要等待监管或商业银行细则出台，针对不同地区、不同信用主体的政策也将不同。
其实，存量房贷利率下调在国内有过先例。在2008年国际金融危机的背景下，2009年年初，部分国有银行针对存量房贷款客户调整了折扣力度。
多地首套房贷利率进入“3时代”
随着6月LPR的调整，北京、上海、广东、苏州等多地个人住房按揭***利率近期已相应调整，其中个别城市首套房***利率已降至3.6%。
根据中指研究院监测数据，2023年以来全国已有超过40个城市调整首套房贷利率下限至4%以下，珠海、南宁、柳州、中山等城市首套房贷最低利率已经降至3.7%，肇庆、湛江、云浮、惠州等城市取消了首套房贷利率下限。截至二季度末，70个大中城市***有39城可阶段性维持、下调或取消当地首套住房***利率政策下限。本次5年期以上LPR下调10个基点，符合条件的城市首套房贷利率有望降至3.6%到3.9%的区间内，继续突破历史底部。
专家：房价止跌的难度仍比较大
广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，降低存量房贷利率，一定程度缓解提前还贷、缓解二手房挂牌增量，但不会逆转这一大趋势。除非房价停止下跌，甚至出现上涨预期，提前还贷、二手房挂牌量不断增加的趋势才会逆转。但目前来看，热点城市每月二手房交易量低于新增挂牌量，房价止跌的难度比较大。
不过，他也表示，“未来住房信贷市场将进入存量时代，除了自上而下的‘降利率’，自下而上的存量房贷‘降利率’，即抢占存量***的争夺战，估计很快就打响了。”
中指研究院市场研究总监陈文静则表示，需求端更加强调政策精准度，核心一二线城市住房信贷政策存在边际优化空间，降低首付比例、降低房贷利率是重要方向，但存量房贷利率下调预期偏弱。整体来看，目前房地产政策基调仍以托底为主，市场各方应保持合理预期。
